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相続

相続に伴い行う、抵当権債務者変更登記とは?

被相続人の方がお亡くなりになり、

所有者を変更するために、所有権移転という相続登記を行うのは一般的ですが、

本日は稀に必要になってくる抵当権債務者の相続による変更登記についてです。

この債務者変更手続きですが、必ずしも必要なわけではありません。

というか、行わないことの方が多いでしょう。

そもそも抵当権の内容が住宅ローンだったりすると、

団信と言われる保険に入っていることが多く、債務者変更をするまでもなく、

抵当権を抹消することが多くなります。

また、本件債務者変更登記は、相続人のみで行えるものではなく、

抵当権者である金融機関等の手続き参加も必要です。

つまり、金融機関から同意を得て印鑑をもらう必要があるのです。

 

で、何故今回は標記手続きを行う必要があったのかと言うと、

抵当権の内容がアパートローンであり、債務者の相続人間で、

当該物件を取得する相続人がアパートローンを全部引き受ける旨の

遺産分割が成立し、その内容につき抵当権者たる金融機関が同意をして、

登記を行って下さいとなったわけです。

 

手続き的にはそんな難しいことはありませんが、

金融機関さんに当該雛形がないことが多く、ご自分で手続きを行うのは、

ハードルが高いかもしれません。

添付書類となるのは、登記原因証明情報、当該物件を相続によって取得した際の登記識別情報、

委任関係情報です。

今回は当方で報告式の登記原因証明情報と委任状を作成し、

同書面に金融機関さんから印鑑を頂きました。

PS

本件も事後的な手続きに過ぎませんので、

難しいということはありません。

相続で困難を伴うのは、相続人間に紛争が発生していたり、

連絡が取れない相続人がいたり、行方不明者や相続人不存在者がいるケースです。

そういった紛争を未然に防ぐために、生前であれば遺言・信託等の対策を行い、

相続発生後であれば、数次相続等による相続関係の複雑化の前に、

少しでも早く遺産分割等を行うことをオススメします。

PPS

相続事件の処理に伴い、人の欲というものを垣間見ることが多く、

故人たる被相続人はこのような事態を望んでいたのだろうか?

と思うことが多いこの頃です。

連絡がとれない相続人がいて、遺産分割協議が出来ないケース

故人が亡くなり 相続手続きを行う際に まず最初にすべきことは

相続手続きの当事者である相続人の特定です。

この相続人の特定ですが 戸籍の収集等によって行うのですが

意外と結構 クライアントである相続人の方が把握していない方が

実際 相続人としての手続き関与が必要になるケースは少なくありません。

 

しかし、当然 今まで面識のない方(親族であり共同相続人であることを初めて知るので当たり前ですが)なので

電話番号等の連絡先を知っていることはありえません。

そこで、 当職から 相続手続き等のご連絡という形で 書面でご案内を送付することになることが多くなります。

(住民票上の住所は 戸籍の附票等で調べることは容易です)

ご案内送付後 ご連絡をいただける方は その時点で 手続きが頓挫ということはないです。

(ご連絡をいただいたけれど 手続きがすんなりいかないケースは また別の機会にお書きします)

 

今回は、生存していて所在も判明していて 郵便物も届くけど 連絡を取る手段がない相続人がケースのお話です。

で、どうすんのか?ということですが

あくまで当時事務所での話ですが、現地に調査に行く 及び 遺産分割調停を申立てるということになります。

 

先般まで、同種の事案を抱えていたのですが 無事 協議成立となりました。

どういった経緯で解決となったかと言うと

現地に調査に赴いても当人らしき人物の存在は確認できなかったのですが、

それまで全く連絡を取る手段がなかった相続人の方から

調停の申立てを行い 裁判所から呼出状が送付されると速攻で連絡をいただけたのです。

当人いわく「全く身に覚えがない 書類が送られてきてずっと架空請求的なものだと思っていた。」

とのこと。。。。。

まぁ 今回は 期日外で協議成立。

調停は 1回目の期日前に取下げにて事件終了。

となりました。

相続手続きで 頭を悩ませている方からの ご相談お待ちしております。

PS

今回の事案以外にも 多種多様な形で 相続発生後の手続きは複雑化することが多いです。

そうならないためにも 生前の相続対策は必須です。

財産いっぱい残して 亡くなって 後は知らないでは、

残された相続人に やさしくなさすぎです。

PPS

相続事件に多数関わっていると 性善説ではいられなくなります。

人の欲・業というものがすごく身に染みる ココ最近です。

笑う相続人を作らないために、遺言をお願いだから作って下さい。

当事務所へは お陰様で多種多様な相続関係のご相談を頂き

実際 その後 ご依頼を受けることとなることが多いのですが

そんな中 事件を処理していて 悲しくなるのが

人間の業というか 決して性善説では 現実を乗り切れないと感じさせてくれる

笑う相続人の方々と接するときです。

 

笑う相続人とは 自分が亡くなった方の相続人にあたることを知らない

生前 全く付き合いがない 亡くなったことさえも知らない 当然葬儀にも参加していない

場合によっては 故人と全く面識がない 簡単に言えば ほぼ他人

のような 相続人のことです。

 

上記のような 笑う相続人が出てきてしまうケースの典型例としては

子供がいない方の 異母兄弟・異父兄弟 そしてその方の甥・姪等です。

相続財産が 不動産のときは 比較的 相続分を主張されないことが多いですが

相続財産が 預貯金(お金)のときは 悲しくなるくらい もらえる権利があるなら もらいたいになります。

当初は ああいいですよ 協力しますよ的な感じが

おそらく 配偶者の方等から もらっとけよ的なことを言われるんでしょう。

やっぱきちんともらいますスタンスになっていきます。

 

そして 民法上 上記のような他人のような相続人にも 法定相続分があるのも事実

手続き協力が必須なのも事実。

無視できないし あなたには1円も上げたくないでは 調停になっても通りません。

 

なので 上記のような笑う相続人になるような兄弟姉妹絡みの相続人には

遺留分がないので 遺言さえ 遺言さえ 作っておけば

相続手続きから除外できるのです

お子さんのいらっしゃらない あなた

旦那さん 奥さんのことをほんとに思っているのであれば

遺言を作らないと 亡くなったあと無駄な心労をかけることになりかねません。

人は 自殺以外では 自分の死期を知ることは難しいです。

はやく作り過ぎということはないので 今すぐ遺言を作りましょう。

 

PS

上記のような笑う相続人ケースで 何で遺言を作っていなかったのですか?と聞くと

こんな人が 相続人になることは知らなかった

と言われます。

知らない これヤバイです。

これから先 情弱は 圧倒的に不利な人生を強いられます。

自分で危機管理し 情報を収集し 上手く専門家を使っていきましょう。

 

PPs

公的機関も 専門家も マスメディアも 他の誰も

あなたにとって有益な情報を全て教えてくれるわけではありません。

あなたからアプローチしないといけないのです

困ってからでは無駄なコストがかかるだけです。

場合によっては 取り返しのつかない事態にも・・・

未然に トラブルに巻き込まれないよう上手く予防していきましょう。

 

 

 

家庭裁判所への遺言執行者報酬付与申立て

自筆証書・公正証書問わず 遺言書作成のご依頼を受ける際

「遺言執行者」をつけますかということを確認させていただきます。

この「遺言執行者」 簡単に言えば 遺言の内容を実現する人ということになります。

遺言書通りに 不動産の名義を変更・預金の分配・保険会社への請求等を行います。

で 今般 お話をさせていただきたいのが

この 遺言執行者の報酬は どうするのかということです。

定め方としては 3パターンあります。

①あらかじめ遺言者と取り決めを行い 同内容を 遺言書にもりこんでおく

②遺言の効力発生後 相続人や受遺者と 協議により定める

③事件完了後 家庭裁判所へ 報酬付与の申し立てを行う

当事務所で 遺言を作成されるケースの 大多数について

当職が 遺言執行者に就任しているのですが 報酬は上記③の方法によることが多いです。

個人的には どの方法によっても構わないと思うのですが

裁判所が定めたのならば 相続関係各位も 異論はないだろうと

この方法によっているわけですが

まぁ 事務所の方針によるところが大きいでしょうから

どれが良い 悪いはないでしょう。

報酬付与の申立て自体は 簡単です。

執行完了後

報酬付与申立書・財産目録・相続関係説明図・報告書等・財産関係書類写しをつけて出せばOKです。

これら書類の殆どは 遺言執行時に作成しますので 改めて作成するものはほとんどありません。

なんだかんだ言って 遺言の執行は 財産調査ふくめ 時間・労力を要するので

(お仕事されながら この事務作業をこなすのは かなりの負担となるでしょう)

遺言を作成する際には 専門職を 遺言執行者に選任するのをオススメします。

PS

それぞれの 事務所の報酬基準によって 変わってくると思いますが

当事務所が採用してる この裁判所への報酬付与申立てによる

報酬は かなり良心的だと 私個人は感じています。

(え~ こんだけやって こんだけなのと 思うこともないことはないです)

PPS

遺言執行時の注意点として 遺言執行者は相続人等に報告義務を負っております

そして 就任時の財産目録添付による就任報告は

遺留分さえもない相続人に対しても負います(判例があるんです)

相続人が兄弟姉妹で 財産を遺贈している場合などです

なので 子・親等がおらず 兄弟が多くいて 代襲相続が発生していると

報告対象者は 結構多くなりますね。

相続手続きが上手くいかずお悩みのあなたへ

相続のご相談と言っても

当事務所にご相談いただく相続に関する内容は とても幅広くなっております。

典型的な 相続人間にすでに合意が成立 もしくは 法定相続分通りそのまま

その内容通り

不動産の名義変更をして欲しいという 手続代行型のご相談も

当然ございますが

下記のような コンサルティング型のご相談のほうが多い現状にあります。

相続人の所在が不明 どうすればいいか?

所在は判明しているが 全く連絡がとれない相続人がいる どうすればいいか?

遺言があるが 記載内容が不明確にようである どうすればいいか?

市役所から 固定資産税の納税管理人を届け出るよう通知が来た どうすればいいか?

亡くなって間もないのに 前妻の方から早く手続きしろとギャーギャー言われる。どうすればいいか?

腹違いの相続人がいて 一度も連絡をとったことがない。どうすればいいか?

等々・・・

まぁ 上記のようなご相談に対して 明確にお答えるできるケースも中にはありますが

取り敢えず このような手段もありますが どうですか?

というようなケースの方が多くなりがちです。

それでも ご依頼していただいている案件については

なんだかんだで 無事手続完了にいたることがほとんどですので

(解決に至る時間の長短は 当然あります。

調停等の裁判所での手続までいけば 長期化する傾向があります)

お一人でお悩みにならずに 一度専門家に ご相談されることをオススメします。

PS

こうやって 家族間での揉め事のご相談を日常的に受けていますと

家族というのは もめるのが必然なのか?という思いにもなりがちです。

子を持つ親として わが子同士でもめて欲しいと思っている親は

ほとんどいないでしょう。

(私にも溺愛してやまない娘が二人いますが もめて欲しいとは思えません)

家族の紛争防止のためにも

遺言・信託・後見等の生前対策を是非とも 他人事と思わず真剣に検討して欲しいものです。

人は 自分の死がいつ訪れるか 自死を選択しない限り 知ることはできないのですから。

こんな形の相続放棄のご依頼もあります。

「自己が相続債務を相続すべきことを知ったときから」3カ月以内

これが 相続人が相続放棄の申述ができる期間となります

したがって 相続放棄しようかな~どうしようかなぁ~と 悩んでいる余裕はあまりないわけなんですが

たまに ご依頼をいただくのが 自分の相続放棄は自分でしたけど

次順位相続人である 兄弟姉妹等の相続放棄の手続きを依頼したいといったケースです

相続放棄をした相続人は相続人ではなくなるので

相続債務等は 次順位相続人に相続されることになります

例えば お父さんが 借金だけを残して亡くなったとすると

子・孫・妻全員が相続放棄すると 次順位である親等の尊属に行きますが

尊属は亡くなっているケースが多く その次順位である兄弟姉妹・甥・姪等に行くことになります

となると 妻・子らは 父の残した借金で父の兄弟等に迷惑をかけるのは申し訳ない

しかし その旨の説明等をするのは気が引けるということで

当事務所にご依頼していただくというケースです

そして

その兄弟姉妹等の当事務所の相続放棄申述書作成の報酬も負担される方が多いです

まぁ なかにはなんで自分の知らない借金で

そんなメンドクサイことしないといけないんだと憤慨される方もいますので

そういった矢面に変わりに自分が立つわけですから 報酬を負担されるメリットはあるんじゃないでしょうか・・

当然 相続放棄するかどうかは本人の自由意志ですから

当事務所は手続きのメリット・内容等を説明するだけです

しかし この手のケースで 今まで相続放棄しなかった方はいませんが・・

ということで

3カ月以内の 自己の相続放棄は簡単なので ご自分でされて結構だと思いますし

十分できると思います また 家裁に行けば教えてくれますよ

しかし

本件のような ご自分じゃちょっと荷が重い そんなときは

ご相談くださいませsun

電話・メール・飛び込み 相談対応しております

危急時遺言とは?:早期 遺言書作成のススメ

先日 以前相続手続きをさせていただいたクライアントの方の親族から

当該クライアントの方が 入院しており ここ数日でどうなるかわからない状況で

遺言書をつくりたいから 当事務所へ連絡してくれと言われた との連絡を受けました

当人には 配偶者・子・孫・親等の相続人になり得る人はおらず

腹違いを含めた兄弟姉妹及び甥姪が多数おり 遺言をつくらなければ なかなか大変な事態に陥ります

以前 当人を含めた 亡き父母の相続手続きをさせていただいた時 相当苦労したので

早めに遺言書をつくることを おススメしていたのですが

 

で 話を聞いたら もう字は書ける状態ではないので 自筆証書遺言はダメ

公正証書遺言は 公証人との出張日時の調整・関係書類の準備等で 相当期間を要する

ということで 公正証書遺言の準備を進めながら 危急時遺言を作成することにしました

危急時遺言とは

今すぐにでも死に至るような状況にあり 遺言書をつくることができないときに作る

特別方式の遺言です

(作成の要件等は 証人3人 内容を聞き取り書面化し口授等ありますが 詳細は書きません

調べたらすぐわかるでしょうから)

この危急時遺言作成したら 20日以内に 家庭裁判所に確認の申立てをしなければいけません

 

無事 危急時遺言をすぐ作成し

その確認の申立ての準備と どうにか間に合って欲しいと公正証書遺言の準備も並行して行っていたのですが

なんとか 本人が持ちこたえてくれたこともあり 公正証書遺言を作成することができました

 

作成後 数日後に本人さんは お亡くなりになりました

公証人との出張の日程調整で 当初予定していた日ではアウトでした

事情を伝えて なんとか前倒ししてくれたおかげです

 

何故 危急時遺言を作っておきながら 公正証書遺言を作ろうとするのか?ですが

それは 遺言執行の場面で メンドクサイことになりかねないと予想したからです

(家裁の確認及び検認という手続きの存在も理由ですが)

特に 対金融機関の手続きにおいてですが・・・

最近 遺言執行者として 若しくは 相続人の方から遺産整理業務のご依頼を受けて

相続財産一切の 遺産承継業務をさせていただくことが増えてきてるのですが

取り扱いが一律でないことも多いので

あまりみたことがないであろう 危急時遺言なるもので遺言執行するとなると・・・・と思ったわけであります

 

というわけで

遺言書は 一度作成しても 何度でも訂正ができますので

取り敢えず 今の時点のお気持ちを残す気持ちで

早めに おつくりすることをおススメします

今回みたいなケースで 危急時遺言も作成できず 遺言書無しとなれば

見たことも 会ったこともない方たちへ 自身の遺産が配分されるわけですから

故人もそれは望まないでしょう

(*兄弟姉妹には遺留分はないので 遺留分は気にしなくていいです)

時効債権も相続されてしまいます。

何十年かぶりに ずっと支払っていなかった消費者金融からの借入につき

その債権を譲り受けたとして 請求が来て

あわてて 当事務所に相談に来られる方は 後を絶たないわけですが

(そんな請求をしてくるのは アビリオ・オリンポス・シーエスジー・ラックスキャピタル・グリーンアイランド等々)

当該借入れについての債権については ご依頼して頂ければ

当職において 消滅時効を援用させていただき

債権自体が消滅するわけですが

受任の際に 話を聞くと 請求は来ていないが

ほかにも未払いの借金が複数あるという方が多いです

確かに 今回のように 請求が来てから時効援用するのも一つの選択肢ですが

時効援用しない限り 未払い債権は消滅しないで

信用情報にはずっと乗っているので(俗に言う ブラックです)借入れ等は一切できないでしょうし

そのまま 当人が亡くなってしまえば その借金は 相続人に相続されます

実際 相続人からの時効援用というご依頼もあります

なので 借金の未払いについては 時効が使えるのであれば放置していて

いいことはほとんどありませんので きちんと時効を使う等によって

整理されることをおススメします

お若い方だと

住宅ローンも組めませんし お子さんの奨学金の保証人にもなれない可能性が高いですよ

それを避けたいということで ご依頼される方も多いですが

時効援用して すぐすぐ ブラック情報が消えるわけではないので

お早めの ご相談をおススメします

 

 

JAの抵当権抹消記載例(鹿児島の農協)~相続登記の後~

ここで良く書いてるのですが

相続による名義変更をお受けした際に 登記簿をみたら

昔の抵当権がそのままになっていて

ついでにその抵当権を抹消するということはよ~くあるのですが

当該抵当権者である金融機関等が統廃合をくりかえしていて

現在は別法人になっているということもよ~くあります

ということで

今般 そんな 鹿児島の農協(鹿児島みらい)の場合

(登記簿上は鹿児島中央)

申請書への記載はどう書くかというと

「義務者(被合併法人 鹿児島中央農業協同組合)

本店住所を書いて

上記承継法人 兼 被合併法人 かごしま中央農業協同組合

本店住所を書いて

上記承継法人 かごしまみらい農業協同組合(法人番号:::)代表理事 何某」

となり

上記承継の事実を証する 閉鎖登記簿が添付書類として必要になります

なお 今般は 承継前に抵当権の消滅原因が生じておりましたが

承継後に消滅原因が生じておれば

合併を理由とした 抵当権移転が必要になっちゃいます

・・・・・・・

上記のような実態上消滅している担保権は

はやめにお消しすることをおススメします

お心当たりのある方は 一度ご相談くださいませ

これは重婚なのか(戸籍の記載)?~相続登記

相続登記や遺産分割調停の申立て等

相続関係事件のご依頼を受けると

まず最初にするのは 相続人を特定するために 戸籍を取得することです

その際に取得する戸籍は 被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの戸籍

中間相続人(被相続人死亡後に亡くなった人)や被代襲者(子・兄弟等で先に亡くなった人)

の出生から死亡までの戸籍

そして 相続人の方の現在戸籍 となります

亡くなっている人については 外に子供などの相続人がいない等を疎明するために

出生から死亡までの戸籍が必要となります

というわけで

戸籍を収集してチェックすることは多々あるのでですが

今般 珍しい記載がありました

それというのは 戸籍上は重婚にしかみえない戸籍でした

まず ある配偶者と婚姻が成立しその旨の記載があり

その後 離婚等の婚姻解消の記載がないまま

別の配偶者と婚姻しており その後の配偶者とはその後離婚が成立

?????

これは一時期「重婚」状態だったということなのか・・・

「重婚」は犯罪 刑事罰の対象であり 当然 通常 婚姻届を出しても受理されません

(戸籍の窓口においてミスがない限り・・)

で 調べてみたところ

下記の事実が判明しました

当初の配偶者との間で 一度協議離婚の届出が出され受理

その後 後の配偶者と再婚

その後当初配偶者から 離婚無効の訴えが提起され 裁判上 離婚の無効が確定

それに先立つ形で 後の配偶者との間で協議離婚成立

そして上記記載が 戸籍の改製に伴い消除されてしまっており

上記事実は 戸籍上確認することはできない

よって 戸籍上 重婚のように見えてしまう

・・・・・・・

離婚の無効は 当然あり得る話です 勝手に協議離婚届を提出され

離婚意思が欠けていた場合などが考えられますが

これは重婚当事者であるものが 相当の資産家であったらしく

配偶者であるかどうかで 相続できるかどうかということも関係してきますので

そういった事情もあるのではないでしょうか

これはあくまで推測に過ぎず

離婚無効の原因までは 判然としませんでしたので

ということで

戸籍の記載等でご不明な点があれば

お気軽にお問い合わせください