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その他

敷金トラブルについても、是非ともご相談下さいませ(解決事例)。

テナントなどの事業用物件ではなく、

個人の住居用であれば、敷金の金額も多額ではなくなってくるので、

ついつい退去時の敷金及び原状回復の精算につき不満があっても泣き寝入りしがちです。

また、常日頃交渉事などを頻繁に行っている方は少数でしょう。

敷金等の精算に貸主さんと借主さんの意向に食い違いがあれば、対立構造が産まれます。

多くの方はそういったトラブルを避けたがる傾向があり、しぶしぶ納得される方も多いでしょう。

しかし、どうしても納得できないことがあり、どうにかしたいということで、

そこまでは多くないですが、敷金精算のトラブルについてご相談をお受けすることもあります。

 

ということで、今般ご依頼頂き、無事解決となった敷金トラブルの事案のご紹介です。

ご相談者は、借主さんです。

ご相談にお越し頂いた際には、管理会社を通じて貸主さんから、

敷金相当額の追加の原状回復費用の請求を受けていらっしゃいました。

つまり、敷金の返還は無し、追加で敷金額以上の追加費用を求められていたのです。

原状回復費用は、敷金の2倍以上で精算書が送られてきていました。

追加の敷金相当額の手出しが必要な状況です。

そこで、精算書を見て、話を聞いてみると、

通常損耗(普通に使っていたら生じる劣化・痛み等)及びハウスクリーニング代等も

請求されている様子(これらは原状回復費用には含めるべきではない)。

クライアントの方の要望は、追加の手出しがなくなればそれで良いとの意向。

意向を踏まえ、当方から管理会社を通じて貸主さんへ、通知を打たせて頂きました。

数日後、管理会社及び貸主さんから、早速ご連絡を頂き、交渉と相成りました。

交渉を重ねた結果、無事敷金を返還していただくことで和解となりました

(全額ではありません。正当な原状回復費用に当てるべき部分があるようでしたので)。

追加手出しがなくなり、戻って来ない予定の敷金が戻ってきたのです。

当事務所への報酬を考えても、クライアントの方の経済的利益は十分だと思います。

ということで、敷金トラブルで悶々とされている方、一度ご相談下さいませ。

 

PS

本件のような、個人間トラブルの事件を受任すると、

まさに火に油を注ぎ、火中の栗を拾う気分になります。

まぁ、この仕事は、向いていない人には向いていないでしょうね。

 

PPS

トラブルになっている金額が少額だから、司法書士報酬が不安だから、

そういった方には、法テラスを使えることもありますので、

一度ご相談下さいませ。

 

家賃滞納・居座る等の悪質賃借人にお困りの大家さんへ

 

 

当事務所ヘは、他の司法書士さんが多く手がける登記事件以外の

 

裁判事件等の一般事件のご依頼も多いことは、先週も書きました。

たまたま、先程「建物収去土地明渡等請求事件」判決が届きましたので、

今週は、不動産の賃貸借でお悩みの大家さん向けへのサービスについてです。

 

一度、不動産について賃貸借契約を締結すると、そう簡単には

立ち退き・明け渡しを行うことはできません(特に居住用不動産だと)。

これが、前提となります。

しかし、家賃を払わない、目的外使用を行う、近隣住民に迷惑をかける等の

悪質な賃借人をそのままにしておくこともできませんよね?

となると、まずは賃貸借契約を継続したまま、未納家賃を回収するのか、

利用態様の改善を促すのか、それとも、賃貸借契約を解除し、出ていってもらうのか、

のヒアリングを行わせて頂きます。

クライアントさんの意向を汲んだ上で、その意向を実現すべく事件を進めていくことになります。

どのような事件経過を辿るかは、千差万別ですので、だいたいこうなりますよとは言えないのですが、

最終手段としては、本件のように、明け渡しの判決を取得し、判決に基づき強制執行するしかありません。

 

因みに本件についても、本件判決まで多くの経過がありました。

まずは、賃料未納で相談にお越しいただき、賃借人と示談交渉を行い、

滞納賃料の解消につき、示談成立。しばらくは、入金あるが、支払いが滞る。

賃貸借を解除しても、新たな賃借人は期待できないということで、

滞納家賃の回収につき、裁判へ。賃借人と裁判上で、和解成立。

その後、またしばらくは入金あるも、また入金が滞る。

上記裁判上の和解調書に基づき、預金に対し差し押さえ。

口座にはヒットするも、残高数十円、しかも他の債権者と競合。

賃借人が他にも多数の未払い債務を抱えていることが判明。

このままでは、賃貸人さんが自分の相続人にも迷惑をかけると決断し、

本件判決取得となりました。

 

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不動産賃貸借関係でお悩みの大家さんからの、ご相談お待ちしております。

PS

賃貸借コンサルティングということで、

賃貸借締結前及び賃貸借締結時の助言及び法律相談・リーガルチェックの

ご依頼もお受けしております。

紛争発生を未然に防ぐという視点が、とても大事だと思っております。

 

貸したお金が返ってこないとお嘆きの方へ(貸金回収事件)

知人・友人から 絶対に返すからと お願いされて

まぁ この人なら間違いないだろうと お金を貸しました

ところが 返済期日を過ぎても 必ず返すからといいながら なかなか返してくれない

そんなうちに 次第に 連絡が取れなくなってしまう

で どうしたらいいですか?というのが

貸金回収のご依頼で来られる方の 一般的なパターンです

この様な状態に陥ってしまったら ご自分でできること(取り立て等)をやっても埒があかないのであれば

一度 専門家にご相談することをお勧めします

ここでも 何度か書いていますが

貸金回収のご依頼については 成功(貸金の満額回収)を保証することは難しいですが

回収に至るケースも多分にあります

回収の方法は 訴訟前に和解・訴訟後に和解・判決後の強制執行等

ケースバイケースですが 依頼を検討する価値がありそうであれば ご相談をおススメします

ただし 貸した相手に引き当てになる財産や収入等がないのであれば

上記のような手段による回収は困難となる可能性が高いです

相談にお越しいただければ ご依頼によって生じる

個別事情に応じたメリット・デメリットを お伝えさせて頂きます

貸したお金が回収できず イライラしているのであれば

一度 専門家に相談することを検討してみてはどうでしょうか?

PS

貸金返還請求などで 裁判所に行くと

過払い金事件の減少による 簡易裁判所の事件数の減少がすごいですね

福岡簡裁などでは 業者による貸金返還が 大量に同日に処理されており

このうち時効が使えるのが どんだけあんのかと つい思ってしまいます

裁判所は 時効が使えるとしても 当事者が主張しない以上 判断の基礎にしませんので

裁判所から書類が届いては 無視だけはいけませんよ

 

差押えをしてみてわかることもある(貸金回収)。

貸金の回収 滞納家賃の回収 損害賠償金の回収等

お金の回収については 裁判所で判決をとったり 和解調書を作成した後も

頭を悩ますことが多いです

判決等が出たことによって その内容通り 払ってもらえれば良いのですが

現実そうでないケースも多々あるわけです

全く払わず 連絡も取れないとか

分割払いで訴訟上の和解をしても 途中で支払いが滞るとかあるわけです

となると 裁判所は取り立ててくれませんので

次の手段としては 差押え等の強制執行をすることを考えることになります

これが なかなか難しいわけなんですが

申立ての手続きが難しいわけではなく 現実的に回収することが難しいというか

例えば 預金差押であれば どこに残高のある預金口座があるかは わからないなかで

差押えすべき口座を 申立て時に指定しなければいけないわけなんです

今回 めぼしい口座に対して 差押えを行った案件があったのですが

相手方の口座は実際あったのですが 預金残高は数百円程度でした

しかも 金融機関からの回答書には先行して 他の債権者も差押え行っているとの記載がありました

ということは 相手方はほかにも未払い債務が多数ある可能性が高く

破産等されては 回収は不能に至るのではないかとの 憶測もたつわけです

であれば こういったことをしないといけないということも助言できるようになるわけです

ということで

当然 差押えが功を奏し 回収に至れば万々歳ですが

そうでなくとも 差押えをしてみて 改めて分かることもあるわけです

・・・・・・・・・・

貸金の回収・滞納家賃の回収にお悩みの方 一度ご相談くださいませ

JAの抵当権抹消記載例(鹿児島の農協)~相続登記の後~

ここで良く書いてるのですが

相続による名義変更をお受けした際に 登記簿をみたら

昔の抵当権がそのままになっていて

ついでにその抵当権を抹消するということはよ~くあるのですが

当該抵当権者である金融機関等が統廃合をくりかえしていて

現在は別法人になっているということもよ~くあります

ということで

今般 そんな 鹿児島の農協(鹿児島みらい)の場合

(登記簿上は鹿児島中央)

申請書への記載はどう書くかというと

「義務者(被合併法人 鹿児島中央農業協同組合)

本店住所を書いて

上記承継法人 兼 被合併法人 かごしま中央農業協同組合

本店住所を書いて

上記承継法人 かごしまみらい農業協同組合(法人番号:::)代表理事 何某」

となり

上記承継の事実を証する 閉鎖登記簿が添付書類として必要になります

なお 今般は 承継前に抵当権の消滅原因が生じておりましたが

承継後に消滅原因が生じておれば

合併を理由とした 抵当権移転が必要になっちゃいます

・・・・・・・

上記のような実態上消滅している担保権は

はやめにお消しすることをおススメします

お心当たりのある方は 一度ご相談くださいませ

日帰り徳之島裁判(土地明渡し訴訟)

先週 木曜日

徳之島簡易裁判所での 土地明渡訴訟の1回目期日出廷のため

日帰りで 徳之島に行ってまいりました

以前 過払いピーク時期ににも 徳之島簡裁管轄の

過払い事件が 何件かあったのですが

その当時は 私以外にも司法書士がいましたので

私が行くことは無かったのです

ところが 今は 私が行くしかないわけで・・・ということで

11時半ばの便に乗り 12時半前後徳之島空港着 そこからでレンタカーで30分前後かけて裁判所

裁判所で1時間程度 相手方不出廷のため 司法委員交えて 協議

4時前の飛行機に乗るため ゆっくりご飯を食べる時間もなく また同じ道をレンタカーで戻る

無事 5時前後には 鹿児島に着きました

初めての徳之島でしたが 2回目期日までに和解が整わなければ

また行かなければいけません・・・

もう少しゆっくりできれば 感じが違うのでしょうが

弾丸では 車から キレイすぎる海と のどかな田園風景を眺める程度しかできませんでした

・・・・・・・・・・

司法書士などからの通知に対して 真摯な対応をぜずに放置しておくと

いずれ訴訟になってしまう可能性が高まります

比較的訴訟事案の多い 当事務所でも別に訴訟がしたくてしてるわけではありません

訴訟に至るのは こちらからの通知に対して回答がいただけない 話ができないケースが多いです

できたら 任意交渉で和解による解決が望ましいのは当然ですが

専門家からの通知は無視しておけばどうにかなるとは思わないほうが良いでしょう

 

少額訴訟~異議審で覆してなんとか勝訴した事案

以前は 裁判所にいくのは 債務整理関係である

過払いの裁判や破産・再生がらみが 多かったのですが

最近は 上記事案が減ってきたこともありますが

それ以外の 事案で行くことの方が 多くなってきました

昨日も 地裁の本人訴訟事案が2件

(過払い事件じゃないです 過払い事件のときは

裁判所の方の目が冷たいような気がします・・・)

簡裁の代理事案がありました

(これも 過払い事案じゃないです)

たまたま全部同じ日の午前中に期日が入ってしまいました

そんな こんなで 各種事案の裁判をすることが多くなってきているのですが

今般 標記の通り 何とか 勝てた事案がありました

争点は 原告の当事者適格でした(当方が 原告代理人です)

書証があるのですが 同書証記載の原告(法人格のない団体)の存在を裏付けるものが何もなかったのです

管理規約 定款 議事録 出資台帳 等の

法人格がない団体として 当事者となり得る条件(民事訴訟法29条)を満たしていることを立証するものが

なーにも なかったのです

で 原審では 負けてしまったのですが

(予め そうなりうることも説明していました)

その結果に納得いかず 原告さんが

各種方面に 必死こいて 上記書証になりそうなものを探してくれまして

・・でてきたんですよ むかーしの 規約が

団体構成員だった人の内 たった一人だけ 保管していたんです

これが契機となり 同規約に基づき 議事録等を作成し

無事 異議審で判断を覆し 勝訴となったのでした

(控訴と違い 同じ裁判官になることもあるのですが

今回は 原審と同じ裁判官が担当になりました)

裁判は訴えてみないと 相手の出方もわかりませんし

裁判官の心証もわかりません

が どんな依頼者の方も 自身に不利な状況に追い込まれないと

必死になっていただけないような気がします

(当然 勝てると思ってるから 訴え提起してくださいと

依頼されるのでしょうしね)

なぜ わざわざ少額訴訟するのか?

それは 少額訴訟債権執行という 執行事件をすることになれば

当職が 代理でできるからです

(以前もしたのですが 簡裁の書記官も 事案の少ない事件ですから

いやそうでした

当該異議審の事件番号も1号でした

マイナーな事件を積極的にお受けするのが 当事務所の売りですので )

そんな 少額訴訟をしてみたいという方からの

ご相談 お待ちしております

 

保証人の求償債権も時効完成前にご依頼を!!

個人間の 一般的な借金の時効は 10年です

そして この10年の時効期間が いつからカウントがはじまるのかは

契約内容や 取引内容によって 異なってきますが

ざっくり言えば 最後に相手と取引した日(最後に返した日が多い)

一回も返していないケースでは 返済期限到来日 です

ところが 先日 連帯保証人であった人から 借主の代わりに 貸主に返済した分を

回収してほしいとの ご依頼がありました

これを 保証人の主債務者(借主)に対する 求償債権といいますが

この債権にも 当然時効があります

期間は同じく10年 その期間のスタート時期ですが

借主に代わり 貸主に保証債務を履行した日(つまり 代わりに払った日)からとなります

ご依頼をしていただいたのは 時効完成まで あと1年ほどという時期

何とか 任意の交渉で 解決に至りましたが

(裁判所に訴え提起する前の 交渉段階で和解が成立したということです)

これが 時効期間経過後であれば 回収は ほぼ不可能

(相手の無知に乗じて 回収を図る 悪徳貸金業者のようなことは したくないので・・・)

ということで

どのような請求権にも 時効やら除斥期間やらがあり

いつまでも 行使できるわけではありませんので

ご依頼 ご相談は お早めにされることを おススメします。

起訴命令が出されたので提訴したら・・・

仮処分決定後 相手方は 仮処分の基になっている事実について

白黒はっきりさせるために 申立人に ちゃんと裁判をするように言って下さい

と 裁判所に申立ることができます

これを 起訴命令と言うのですが

これが出されると 指示された期間内に 訴えを提起しないと 仮処分が消えちゃうんです

ということで そうですか 話し合いによる解決は無理ということみたいです

訴状作成をお願いしますとの ご依頼がありましたので

早速 作成させていただき

鹿児島地裁に 本訴を提起しました

と ここまでは 手続き的な話です

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鹿児島地裁の本訴の受付と 仮処分の受付の窓口は一緒です

同じ部屋に 机を並べてすぐそばにそれぞれの担当書記官がいます

ということは 起訴命令が出されている仮処分事件の本訴がなされたことはすぐわかるはずです

ちゃんとコミュニケーションが取れている まともな職場であればですが

しかーし こんな場合でもわざわざ 証明書を取得して 再度その証明書を提出しないといけないのです

そんなの 書記官同士で はいって 横に座っているんだから渡せばいいのに

本訴あったよ って 言えばいいだけなのに

はぁ~ ということで

訴状の写しを付けて 証明申請書つくり 150円印紙はって(1回目の窓口訪問)

後日 証明書もらって(2回目の窓口訪問)

その証明書つけて 提訴しましたよと報告書を提出(3回目の窓口訪問)

・・・・・・

何人も受付担当がいるのであればわかりますよ

ほんの数人しか(少ないときとか 地裁の受付の部屋には2人しかいないときとかもあります)いないのに

何故 こんな無駄な労力を強いるのか 理解することは 私には不可能です

利益を上げるには サービス品質の向上は当然 それが営利企業たるもの当然

競争環境にあれば 対応が悪ければ 競合に奪われます

お役所だからこそ 他に選択肢がないからこそ 利益をあげなくても 税金で賄われているからこそ

なのではと 思いました

最近の出会えない系サイトのやり口(実際やってみました)

先日 私のfacebookページに 見知らぬ若い女性から 友達申請がありました

その女性のページをみると まともな情報の記載がほとんどない

明らかに怪しいです しかし 友達承認をさせてどうさせるのか気になり

(私は 基本友達申請があれば承認します 誰でも)

承認しました その後 メッセンジャーを通じて メッセージが送られてきて

いきなり 自身の身の上話をしだして ラインでやり取りしたいからと

ラインIDを送ってきます ふむ ここからどうやって 金銭的な利得につなげるのか気になるところです

ラインのアイコンと fecebookページのアイコン写真が別人に見えるのですが

そこは突っ込まず 適当に相手をしていると

実は 自身のスマートフォンが古くて ラインが使えなくなるからと

外部サイトへ誘導してきました なるほど ここからは古典的な出会えない系サイトのやり口になるわけねと

(外部サイトでは メールを送ったり 見るたびに ポイントが必要で ポイントを購入させるスキームです)

興味を失してしまい めんどくさくなって 無視していたら

バイバイされてしまいました

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当事務所で てがけた破産案件で 負債原因の一つに この出会えない系サイトの利用という方がいたり

相談案件でも

身に覚えのない アダルトサイトからの請求とか

ワンクリック詐欺とか 高額に至る不当請求とか いろいろありますが

一度冷静になって考えてみてください

そんなめちゃめちゃな請求が通るわけないし

そんな都合のいい話なんてあるわけないのです

それでも やはり相手からすれば 鴨になる人間がいるから 上記のようなビジネススキームが成り立つわけです

このような問題でも お力になれることはあると思います

おひとりで悩まずに 一度ご相談ください

(今回 お相手していただいた業者さん お疲れ様でした)