トピックス

不動産の名義変更

不動産購入時の登記手続きを行う司法書士を、ご自分で選びたい方へ

1戸建て、マンション、一棟もの、土地のみ等

その種類を問わず 不動産を購入したら その不動産の登記簿上の所有者を

買主さんはご自分に変える手続きが必須です。

そして この手続と代金決済は同日に行われることが一般的で

他に 住宅ローンを設定したり 売主さんの住宅ローンを消したりといったことも

事案に応じて 必要になってきたりします。

そこで その手続を代理で行うのが司法書士なのですが

(関係当事者が許してくれるのであれば ご自分で手続きを行うことも可能です)

その 司法書士をどうやって選ぶのか? 選ぶとしたら どのような司法書士を選べばいいのか?

なんですが

 

結論から言うと ほとんどのハウスメーカーや不動産仲介業者には

懇意にしている司法書士がいますので 勝手に紹介してくれます。

そして 差し支えなければ その司法書士に依頼して問題ないと思います。

ご自分で選びたいのであれば ネット・電話帳などで探してみてはいかがでしょうか。

はっきり言って どこの誰に依頼しても結果は変わらないので どこの誰でも良いと思います。

(報酬は自由化されてますので 司法書士報酬は変わってきますが

登録免許税等の実費が変わることはありません)

どうしてもご自分で 司法書士を選びたいという方は

最近はホームページを持っている司法書士事務所も多いので

参考にされてはいかがでしょうか?

 

当事務所へもお気軽に是非 電話・メール・飛び込み等問わず

お問い合わせくださいませ。

簡単な質問・費用問い合わせであれば その場でお答えさせていただきます。

 

 

PS

なかには うちは指定の司法書士以外に頼むことは出来ませんよという

業者もいます。 そこには それなりの理由があるのかもしれません。。。。

 

PPS

個人的にはこのような手続き代行的な仕事は

AIの発達によってなくなって然るべきだと思っています。

仕事がなくなって 司法書士の方々は困っても

一般の方々はよくわらん司法書士報酬なんてものを払う必要がなくなるのですから。

(ここが問題解決型業務と手続き代行型業務の違い

:手続き代行型業務でクライアントにとても喜ばれることなんて皆無です

もともと困ってない所に発生する無駄なお金という認識でしょう。ほとんど)

 

 

 

簡単な登記手続きのご依頼を検討中の方へ

登記手続きの中でも 既に申請する内容が決まっており

添付書類等もそろっている

簡単な登記手続き(抵当権抹消・法定相続による相続登記等)の

司法書士への ご依頼を検討中の方へ

はっきり言って どこの司法書士に依頼しても結果は一緒ですので

(結果に至る スピード コミュニケーション等のプロセスについては

違いが生じることは 当然です)

付加価値が生じない 司法書士報酬という手続きコストを低減したいのであれば

報酬を多くとらない 安くでやってくれる 司法書士へご依頼することをお勧めします

どこの司法書士事務所も 電話等で 報酬の概算は 教えてくれると思いますので

PS

本記事は 当事務所の報酬は 安いので当事務所にご依頼を

ということではございませんので  悪しからず。

当事務所の簡単な登記手続きの報酬は 特段安くなっておりません。

高くもありませんし おそらく普通です。

少しでも 司法書士報酬を安くしたいという方にとっては

当事務所はベストな選択肢とはなり得ませんので

もっと安くでやってくれるという事務所は ほかにございますよ(たぶん)という記事でした。

JAの抵当権抹消記載例(鹿児島の農協)~相続登記の後~

ここで良く書いてるのですが

相続による名義変更をお受けした際に 登記簿をみたら

昔の抵当権がそのままになっていて

ついでにその抵当権を抹消するということはよ~くあるのですが

当該抵当権者である金融機関等が統廃合をくりかえしていて

現在は別法人になっているということもよ~くあります

ということで

今般 そんな 鹿児島の農協(鹿児島みらい)の場合

(登記簿上は鹿児島中央)

申請書への記載はどう書くかというと

「義務者(被合併法人 鹿児島中央農業協同組合)

本店住所を書いて

上記承継法人 兼 被合併法人 かごしま中央農業協同組合

本店住所を書いて

上記承継法人 かごしまみらい農業協同組合(法人番号:::)代表理事 何某」

となり

上記承継の事実を証する 閉鎖登記簿が添付書類として必要になります

なお 今般は 承継前に抵当権の消滅原因が生じておりましたが

承継後に消滅原因が生じておれば

合併を理由とした 抵当権移転が必要になっちゃいます

・・・・・・・

上記のような実態上消滅している担保権は

はやめにお消しすることをおススメします

お心当たりのある方は 一度ご相談くださいませ

これは重婚なのか(戸籍の記載)?~相続登記

相続登記や遺産分割調停の申立て等

相続関係事件のご依頼を受けると

まず最初にするのは 相続人を特定するために 戸籍を取得することです

その際に取得する戸籍は 被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの戸籍

中間相続人(被相続人死亡後に亡くなった人)や被代襲者(子・兄弟等で先に亡くなった人)

の出生から死亡までの戸籍

そして 相続人の方の現在戸籍 となります

亡くなっている人については 外に子供などの相続人がいない等を疎明するために

出生から死亡までの戸籍が必要となります

というわけで

戸籍を収集してチェックすることは多々あるのでですが

今般 珍しい記載がありました

それというのは 戸籍上は重婚にしかみえない戸籍でした

まず ある配偶者と婚姻が成立しその旨の記載があり

その後 離婚等の婚姻解消の記載がないまま

別の配偶者と婚姻しており その後の配偶者とはその後離婚が成立

?????

これは一時期「重婚」状態だったということなのか・・・

「重婚」は犯罪 刑事罰の対象であり 当然 通常 婚姻届を出しても受理されません

(戸籍の窓口においてミスがない限り・・)

で 調べてみたところ

下記の事実が判明しました

当初の配偶者との間で 一度協議離婚の届出が出され受理

その後 後の配偶者と再婚

その後当初配偶者から 離婚無効の訴えが提起され 裁判上 離婚の無効が確定

それに先立つ形で 後の配偶者との間で協議離婚成立

そして上記記載が 戸籍の改製に伴い消除されてしまっており

上記事実は 戸籍上確認することはできない

よって 戸籍上 重婚のように見えてしまう

・・・・・・・

離婚の無効は 当然あり得る話です 勝手に協議離婚届を提出され

離婚意思が欠けていた場合などが考えられますが

これは重婚当事者であるものが 相当の資産家であったらしく

配偶者であるかどうかで 相続できるかどうかということも関係してきますので

そういった事情もあるのではないでしょうか

これはあくまで推測に過ぎず

離婚無効の原因までは 判然としませんでしたので

ということで

戸籍の記載等でご不明な点があれば

お気軽にお問い合わせください

不動産の名義変更:社長から会社へ~注意点

法人代表者の方 俗に言う社長さんから

今自分の個人名義になっている不動産を 会社名義に変更したいとの相談を受けることがたまにあります

固定資産税対策 事業承継対策等 事情は様々ですが

先日 ご依頼があり 無事手続きが完了しましたので その際の注意点は下記の通りです

①名義変更の原因を決める際には 税理士さんを入れて 慎重に

名義変更するには「売買」「代物弁済」「贈与」「譲渡担保」「現物出資」等

その原因を決めなくてはならず

その原因によって課税されるであろう税金(贈与税・不動産取得税・譲渡所得税等)に大きく影響してきます

ここは とても重要で安易に決めてはいけません

②原因によっては利益相反取引に該当する

「売買」「代物弁済」等の原因であれば 社長と会社の利益が相反するので

「利益相反取引」というやつになるので 会社の株主総会とか取締役会の承認が必要で

その議事録を添付する必要があります(押印されている印鑑につき 印鑑証明書もつけましょう)

③原因が売買の場合 議事録には売買代金を記載する必要があるのか?

今般の名義変更は「売買」で行ったのですが

議事録に 売買代金までいれるかどうか悩みましたが

(調べたのですが 明確に売買代金まで入れないとダメとか

入れなくてもいいよ という先例等はみつかりませんでした)

補正が入るとメンドクサイので クライアントと相談して 入れることにしました

個人的には 入れなくてもいいと思うのですが

(利益相反取引をすることについて 会社が承認していることがわかればいいのであり

売買代金の特定が必須ではないのでは・・・)

・・・・・・・・・・

以上です

PS

しかし 登録免許税って 高いですよね

なんとかならないものでしょうか。。。

遺言書を作らないとどうなるのか?

相続に関するお仕事のご依頼と言えば

被相続人の方が亡くなった後の手続である

「相続」を原因とする不動産の名義変更手続き

それと併せて

金融機関の預金の相続人への払渡し手続き

相続人間による任意の話し合いが困難な場合の

家庭裁判所に提出する遺産分割調停申立書の作成等

相続人不存在の相続人がいる場合の

相続財産管理人選任申立て及び同管理人就任の手続き等

被相続人が亡くなった後のご依頼が多いのですが

未だに 遺言書があるケースは圧倒的に少ないです

(感覚的に10件に1件もないです)

そこで 当事務所では「相続」については 生前対策がとても重要で

まず最低でも「遺言書」を作りましょうということを口酸っぱくいって

推奨しているところです

それもこれも 上に書いたようなご依頼を多数こなしているなかで

「遺言書」さえあれば もっと簡単にスムーズにできるのにと思うことが多すぎるからです

「遺言書」がなければ 民法の定める法定相続分に従って相続手続きを進めることになります

遺産分割するとなれば 相続人全員の手続き参加が必要です

1人でも合意しない相続人がでてくれば 裁判所の手を借りないといけなくなります

行方不明者がいたり 海外国籍者いたりすれば 手続きは煩雑さを極めます

そういった負担は残された相続人の方に降りかかります

自分が死んだ後のことは知らない

相続人たちがどうなろうか知ったこっちゃないという人は

遺言書別に作らなくていいでしょう

少しでも 相続人たちに紛争が発生するリスクを減らしたい

煩雑な手続きを経ずに相続できるようにしたい

という方は すぐにでも「遺言書」をつくることをおススメします

PS

遺言書を作っても 遺留分(兄弟姉妹にはない)を奪うことはできまぜんので

完全にリスクヘッジはできませんが

それでも 遺言書があるのとないのとでは 雲泥の差です

遺言書は何度でも更新できますので まずは一度おつくりすることを強くオススメします

 

 

遺産分割協議に参加する人とは?

被相続人の方がお亡くなりになり

預金・不動産・株式等の相続財産の各種手続きを行うにあたり

遺産分割協議書の作成が必要となることが多いです

(たとえ 法定相続分通り分けるとしても 両親が亡くなっており 数次相続が発生していたり

金融機関の手続きを行うにあたり 相続人代表者を定めると同時に 金額についても分割協議を行ったり

遺産分割協議書は 当事務所で相続手続きをお受けしたら ほぼ作成することになります)

そこで 誰がその遺産分割協議に参加すべき人で 誰から実印を押印してもらい

印鑑証明書を徴求する必要があるのかということになります

原則は 相続人当人で 相続人全員の参加が 遺産分割の成立要件です

そんな中 やはり例外がありまして ここ最近 当事務所の案件であった例外の例としては

①未成年者:法的に言うと行為能力の問題で 代わりに法定代理人たる親権者の方から

押印及び印鑑証明書をいただきます 注意すべきは 利益相反の問題です

当事務所の案件では 利益相反はありませんでしたので スムーズに手続きを行うことができました

②成年被後見人:未成年者と同じような問題で 判断能力が欠如している状態ですので

法定代理人たる 成年後見人の方から 実印及び印鑑証明書をいただきます

また 後見登記事項証明書も必要書類となってきます

親族後見人の場合に利益相反を考慮しないといけないのは 未成年者と一緒

このケースも 後見人が専門職後見人だったため スムーズにいきました

(後見人就任の場合 裁判所の監督下に在り 被後見人の方の法定相続分は確保しないといけませんので

不動産の場合は代償取分割としていくら支払うのかなどは

事前に 監督裁判所にお伺いをたてることになろうと思います)

③相続人中先に死亡して その者につき相続人全員が相続放棄し 相続人不存在:

これは大変です

現在 管轄が県外の裁判所で当職が相続財産管理人となり 手続き中の案件があるのですが

まずは 時間が1年以上かかります 後は 相続財産管理人になるべき人を推薦できなければ

裁判所に納める予納金が高額となります(管理人の報酬 公告費用等の実費となります)

しかし このケースでは 相続財産管理人を選任し 遺産分割協議者としなければ

相続財産たる土地は 今はやりの 所有者不明土地となり 処分換価できない土地となってしまいます

最終的には 債権者・裁判所と調整を行いながらということになるでしょうが

無事終えることができればと思ってるところです

(公告という 国の官報という新聞に掲示する手続があるのですが

この公告(1回の実費が5万程度・選任公告は裁判所がしてくれます)を3度する必要があります

1.選任公告:2カ月 2.債権者への公告:2カ月以上 3.相続人捜索の公告:6カ月以上)

・・・・・・

ということで 遺産分割の当事者というだけで 上記のように様々な問題が出てくることがありますので

よく ご自分で相続手続きをされている方から ちょっとした質問を電話でいただくことがありますが

いっそのこと専門家に丸投げした方が 費用対効果は高いと思います

(これは営業トークではなく 本心です)

登記原因が「遺産相続」となる時とは?

不動産の名義変更を 登記所に申請するには

原因が必要になります

例えば「年月日売買」「年月日贈与」「年月日相続」「年月日遺産分割」等等です

で この原因というのは記載方法が厳格に決まっておりまして

適当な風には記載できないわけです

こういった時には この原因という風に決まっておるわけです

そこで「年月日遺産相続」と記載すべきとなっているケースもありまして

これは 現行の民法上は存在しないのですが

旧民法時代には「家督相続」と「遺産相続」という別の相続の仕方があったのです

相続は 相続発生時の法律が適用されますので

長期間 名義変更していない方の 相続人の方への名義変更をする際には

ちょくちょく「家督相続」というのはあります

(これは 戸主の方が名義人のままになっているケースです)

が 「遺産相続」はあまりありません

(これは 戸主以外の方の相続制度で

戸主以外の方が名義人になることが少なかったからなのかもしれません)

今般 この「遺産相続」が適用になる 数次相続事案でしたが

遺産相続では 法定相続人の順位が現行とは異なることに注意すれば

(配偶者は 第2順位となります)

後は 現行と同じく 遺産分割などによって中間の相続人を一人とすれば

「年月日某(中間の相続人)遺産相続 年月日相続」と 原因を記載すれば

1件で申請可能です

相続発生時から 時間がたっている際には

適用となる相続制度が異なってきて

相続人が変わってきたり 相続分が変わってきたりしますので

気を付けましょう

・・・・・・・

相続は 放置すればするほど 手続きが煩雑化する可能性が高まります

なるべく早めに 手続きをされることをおススメします

 

相続登記と一緒に担保抹消登記もきちんとしましょう

故人がお亡くなりになられたことを契機に

相続手続きを ご依頼していただくことが 多いのですが

そこで 登記簿をみてみると 昔の抵当権がそのまま残っていることが多く見受けられます

これ そのままにしていても 自然消滅したり 法務局が勝手に消してくれることはありません

また 抵当権がついたままでは 売買を成立させることは困難でしょう

ということで 相続を原因とする所有権移転登記と併せて

抵当権の抹消手続もさせて頂くことが増えております

この際の 抵当権を抹消するために必要な書類の取り寄せなどの代行も

当事務所でさせていただいております

ただし これが簡単にできるのは 実際に抵当権の被担保となっている借金を完済している場合のみです

ほとんどのケースは 完済しているけれども 消し忘れているケースですが

なかには 個人が抵当権者になっており どこの誰だかわからない 所在も不明 生死も不明

なんてこともありますが これは簡単には消せませんので 悪しからず

消せないわけではないですが 相当程度の時間と費用負担が発生いたします

PS

しかし 相続事案を多数てがけていると

兄弟姉妹間等の相続人間の 確執をいやというほどみることになります

(調停・裁判・任意交渉・・・紛争の形態は様々ですが)

死人に口なしと言いますが 死後にできることは限られてきます

争族防止は 生前対策がどれだけできたかにかかってきますので

他人事とは思わず 生前対策に取り組むことをお勧めします

登記簿に明らかな誤記を発見した時(職権更正登記)

長い間 司法書士を していると

標題のようなことが ごく稀にあります

今回お話ししたいのは 申請する時点で誤っていたケースではなく

申請内容は間違っていないのに 法務局が間違えて 記載してしまったケースです

今回 ある県外の法務局に 相続登記の申請をして 無事完了して

完了後の登記簿謄本を みていると

おや 鹿児島とすべきとこが 鹿児島となっているじゃないですか

私が 誤って申請してしまったのかと

(こんな時は 法務局から間違ってますよー 補正してくださいって電話が来ますが

これは ごく稀ではなく たまにあります・・・)

申請関係書類を見直してみましたが そうではありませんでした

法務局が 間違ってしまったんですね

これ ごく稀にあります ホント稀ですが

裁判所の判決でもありますよ(この時は 公正決定なるものがでます 裁判所から)

裁判所の職員も 法務局の職員も 人間ですから そりゃたまには間違います

で どうすればいいかというと

電話して これ間違ってますよーって言えばいいだけです

そしたら 法務局が自分で きちんとした内容に書き換えてくれます

ただ 誤った記載の残骸も残りますが

「平成何年何月何日登記官の過誤につき何法務局長の更正許可」なる記載とともに

正式な標記が 記載されます

訂正後の登記簿謄本も 無料で送っていただけました

PS

人の過ちを指摘するときは 上から目線になってはいけません

自分も間違うことがあるのですから

なかにはすごーく偉そうに 指摘する人もいますが 人の底が知れます